Dom czy mieszkanie to często najbardziej wartościowy składnik majątku. Jeżeli nieruchomość jest częścią majątku wspólnego małżonków, to pojawia się pytanie, kto będzie ją użytkował po rozwodzie. Czy małżonkowie mogą tę kwestię uzgodnić we własnym zakresie? Na czym polega podział nieruchomości należącej do małżonków? Jeżeli szukasz odpowiedzi na pytanie, kto pozostanie w domu po rozwodzie, zapoznaj się z poniższym poradnikiem.
Jak można podzielić dom po rozwodzie?
Jeżeli dom jest częścią majątku wspólnego małżonków, to rozważać można 3 następujące sposoby jego podziału:
- Podział fizyczny domu. Polega na wyodrębnieniu dwóch samoistnych części domu i przypisaniu każdej z nich jednemu z małżonków. Nie zawsze jednak fizyczny podział nieruchomości jest możliwy – pojawić mogą się ograniczenia konstrukcyjne lub prawne. Ten sposób podziału domu nie zawsze jest też najlepszym rozwiązaniem – szczególnie gdy małżonkowie pozostają w konflikcie.
- Przejęcie nieruchomości przez jednego z małżonka i spłata drugiego. To częsty scenariusz – jeden z małżonków staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości i rozlicza się z drugim. Kwota otrzymana przez drugiego małżonka najczęściej odpowiada połowie wartości nieruchomości. Ten sposób podziału wymaga zaangażowania rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości.
- Sprzedaż nieruchomości i podzielenie się przez małżonków otrzymaną kwotą. To kolejna możliwość podziału domu po rozwodzie. Małżonkowie korzystają z niego, gdy żaden z nich nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości lub fizyczny podział domu jest niemożliwy. Licytacyjną sprzedaż domu może zarządzić też sąd, ale z perspektywy finansowej nie jest to rozwiązanie opłacalne dla małżonków.
Jak rozliczyć wydatki lub nakłady na dom?
W postępowaniu o podział majątku każdy z małżonków może żądać rozliczenia wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka lub z majątku osobistego na majątek wspólny. Kiedy takie roszczenia będą uzasadnione? Zagadnienie rozliczenia wydatków i nakładów pojawia się choćby w takich przypadkach:
● Małżonkowie wspólnie wybudowali dom na działce, która należy tylko do jednego z nich (została zakupiona jeszcze przed ślubem). W tym przypadku małżonek, do którego działka nie należy, może domagać się rozliczenia nakładów, gdyż finansowo przyczynił się do wybudowania domu – środki pochodziły z majątku wspólnego.
● Małżonkowie zakupili działkę, a następnie wybudowali na niej dom. Jednak budowa domu – inaczej niż zakup gruntu – została sfinansowana z majątku należącego tylko do jednego z nich. Wówczas również pozostaje kwestia rozliczenia nakładów – małżonek może domagać się rozliczenia wydatków na majątek wspólny ze swojego majątku osobistego.
Rozliczenie nakładów i wydatków nie jest prostą sprawą. Po pierwsze należy ustalić, jaki udział w domu został pokryty z majątku wspólnego lub osobistego. Po drugie konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości na dzień podziału, aby wyliczyć wartość nakładu. W tym zakresie pomóc może prawnik rodzinny w Warszawie.
Czy sąd może nakazać sprzedaż domu po rozwodzie?
Sąd może zarządzić sprzedaż licytacyjną domu, gdy jego fizyczny podział nie jest możliwy i żaden z małżonków nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości na własność. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną podzielone pomiędzy małżonkami adekwatnie do ich udziałów w majątku wspólnym – co do zasady małżonkowie mają w nim równe udziały.
Warto jednak wiedzieć, że sprzedaż domu w drodze licytacji nie jest dla małżonków rozwiązaniem korzystnym. Przyczyna jest prosta – cena wywoławcza nie odpowiada pełnej wartości nieruchomości i wynosi:
● 3/4 sumy oszacowania – na pierwszej licytacji;
● 2/3 sumy oszacowania – na drugiej licytacji.
Suma oszacowania odpowiada wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego sądowego.
Uzyskana ze sprzedaży nieruchomości kwota jest jeszcze pomniejszana m.in. o koszty komornika sądowego. Stąd też nawet sprzedaż na pierwszej licytacji oznacza uzyskanie niższej kwoty niż gdyby małżonkowie znaleźli nabywcę na należący do nich dom jednorodzinny we własnym zakresie.
Jak podzielić dom z kredytem po rozwodzie?
Rozwód w Warszawie i następnie podział majątku rodzi też pytanie, co dalej ze wspólnym kredytem, który małżonkowie zaciągnęli na zakup lub budowę domu. Podział majątku nie obejmuje kredytu hipotecznego – sąd nie rozstrzyga, który z małżonków ma spłacać kredyt. W konsekwencji małżonkowie muszą się w tej kwestii porozumieć. Jakie mają możliwości?
Po pierwsze, małżonkowie mogą w dalszym ciągu wspólnie spłacać kredyt hipoteczny. Jest to jednak rozwiązanie niepraktyczne, które może być źródłem problemów – zwłaszcza w sytuacji, gdy z czasem relacje byłych małżonków ulegną pogorszeniu. Stąd też popularniejsze jest drugie rozwiązanie – mowa o przepisaniu kredytu na jednego z małżonków. Jednak to również nie zawsze jest proste. Powód jest prozaiczny – osoba, która ma spłacać kredyt, może nie mieć wystarczającej zdolności kredytowej. Są różne rozwiązania jak na przykład znalezienie dodatkowego poręczyciela. Kluczowe w tego rodzaju sytuacji pozostaje stanowisko banku.
Jak wygląda podział domu po rozwodzie, gdy są dzieci?
Jeżeli rozwodzący się małżonkowie mają wspólne dzieci, to rekomendowana jest ugoda rozwodowa, w której określą oni zasady, na jakich będą korzystać m.in. ze wspólnej nieruchomości. Gdyby między małżonkami istniał spór, pozostaje im sądowy podział majątku. Podczas przyznawania składnika majątku, jakim jest dom, jednemu z małżonków, sąd uwzględnia dobro małoletnich dzieci – dom może zostać przyznany małżonkowi, któremu zostało powierzone wykonywanie władzy rodzicielskiej z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty drugiej strony.
W przypadku domu istnieje też szansa, że będzie możliwy jego fizyczny podział. Wówczas sąd rozstrzygnie, którą z wydzielonych części dostanie każdy z małżonków. Gdyby z kolei rozwiązania w postaci podziału nieruchomości czy spłaty drugiej strony okazały się niemożliwe, to sąd – uwzględniając dobro dzieci – może orzec o jej sprzedaży.
Najczęstsze pytania o podział domu po rozwodzie
Podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi nieruchomość, nie jest prostym zagadnieniem – małżonkowie mogą mieć sporo pytań. Odpowiedzi najczęściej zadawane znajdziesz poniżej.
Kto decyduje o tym, kto zostaje w domu po rozwodzie?
Małżonkowie mogą porozumieć się w tym zakresie albo zdać się na rozstrzygnięcie sądu. Jeżeli pozostają w dobrych relacjach, a konstrukcyjnie i prawnie istnieje możliwość wyodrębnienia dwóch samoistnych części domu, to mogą zdecydować, że każdy z nich będzie korzystać z nieruchomości.
Czy zawsze trzeba sprzedać dom po rozwodzie?
Sprzedaż domu po rozwodzie nie jest koniecznością – istnieją alternatywne sposoby podziału nieruchomości, z których małżonkowie mogą skorzystać. Gdy jednak małżonkowie nie są w dobrych relacjach lub żaden z nich nie ma możliwości spłaty drugiego, to sprzedaż domu staje się jedynym sensownym rozwiązaniem.
Czy jeden z małżonków może zostać w domu bez spłaty drugiego?
Istnieje taka możliwość. Przykładem może być sytuacja, w której małżonek nabył dom jeszcze przed ślubem. Wówczas nieruchomość należy wyłącznie do niego – druga ze stron nie może oczekiwać spłaty połowy wartości nieruchomości. Pozostać może jednak kwestia rozliczenia nakładów na majątek osobisty małżonka.
Czy dzieci mają wpływ na to, kto zostanie w domu po rozwodzie?
Obecność dzieci (szczególnie małoletnich) ma wpływ na to, kto zostanie w domu po rozwodzie. Dzieje się tak dlatego, że sąd uwzględnia dobro dzieci i tego małżonka, któremu zostało powierzone wykonywanie władzy rodzicielskiej. Jeżeli sąd przyzna dom jednemu z małżonków, to zobowiąże go też do spłaty drugiego małżonka.
Czy można ustalić wspólne korzystanie z domu po rozwodzie?
Gdy małżonkowie pozostają w dobrych relacjach, mogą między sobą ustalić, jak będą korzystać ze wspólnej nieruchomości choćby do momentu znalezienia nabywcy. Jeżeli nie osiągną w tym zakresie porozumienia, o sposobie korzystania z domu po rozwodzie orzeknie sąd w wyroku rozwodowym. Nie należy jednak mylić tego z podziałem majątku.
Czy nakłady jednego małżonka na dom zwiększają jego udział w podziale?
Nakłady i wydatki z majątku osobistego na majątek wspólny powinny zostać rozliczone podczas podziału – małżonek może się ich domagać w postępowaniu o podział majątku. W praktyce uwzględnienie takich wydatków może spowodować, że kwoty, jakie trafią do małżonków po podziale majątku, nie będą równe.
*
To, który z małżonków pozostanie we wspólnej nieruchomości, często jest źródłem konfliktu. Jak nie dać się przy podziale majątku i jednocześnie znaleźć korzystne rozwiązanie? Jeżeli zadajesz sobie takie pytania, rozważ pomoc specjalistów – prawnicy z Kancelarii Prawnej Szeffner Wspólnicy specjalizują się w rozwodach i podziale majątku.
